MBA卒業生が教える不動産投資の勝ち筋
こんにちは、としんです。
突然ですが、不動産投資を
やっていますか？
この記事を読まれた方は、
不動産投資へ一歩踏み出して
みようという勇気を得られるはずです。
でも、知識が何もないと怖くて
購入できないか、変な物件を
つかまされて人生ドロップアウト
するかどちらかです。
僕はまだ不動産投資のプロとは
言えませんが、自分なりに自信を
もって不動産投資に踏み込むことが
できた経験を語りたいと思います。
僕は区分で中古と新築を1軒ずつ
所有しています。
（玄人はアパートやボロ戸建を
手掛けている人が多いかと
思います。僕も将来的には
チャレンジしてみたいです）
最初に僕が不動産投資に
チャレンジしたきっかけは
コロナ禍になって投資について
本格的に考えるようになったことです。
在宅勤務になり時間的にも余裕が
出てきたこともあり、友人に勧められて
話を聞いてみることにしました。
正直、数年前にも不動産投資を
考えたことはあるのですが、
いまいちどの物件が良いのか
分からず、不動産会社に中途半端な
返事をして終わらせていました。
実際にこのような人はかなり
多くいると思います。
しかし、今回の僕は違いました。
幾つかの不動産会社に話を聞き
サービスの違いをエクセル表に
まとめたり、紹介された複数の
物件を自分なりに分析しました。
ここで、不動産投資でよく使われる
指標をご紹介したいと思います。
- 表面利回り＝年間賃料収入÷物件価格×100
- 実質利回り＝（年間賃料収入－諸経費）÷
（物件価格＋購入時の諸経費）×100
これらは非常に簡単に不動産の
特徴を測ることができる一方、
重大な欠陥があるのに気付きますか？
それは時間的な価値が全く入って
いないのです。
例えば、下記のような点はとても
重要なのに考慮されていないのです。
- 家賃の下落が考慮されていない
- 空室率の上昇が考慮されていない
- 管理料、修繕積立金の上昇が
考慮されていない - 売却時の価格が考慮されていない
- 本業の給料が変化していくときの
節税効果が考慮されていない
そこでIRR（内部収益率）という
指標が登場します。
簡単に言うと、投入した資金が
何パーセントの複利で大きく
なっていくかを示すものです。
計算式は下記の通りです。
0＝C0＋C1／（1+r)1＋C2／（1+r)2＋C3／（1+r)3 …Cn／（１+r)n
C0＝投資額
C1＝1年目のリターン
C2＝2年目のリターン
C3＝3年目のリターン
Cn＝n年目（売却する年）のリターン
r＝IRR（内部収益率）
この各年のキャッシュフローは
時系列によって変化していく
パラメーターが反映されますので、
お金の時間的価値を考慮したうえで
投資判断ができるようになります。
ちなみに、僕のシミュレーション
シートはエクセル200行、35年目まで
想定しているシートとなっています。
ここで、IRRの計算において
結果に大きな影響が出てくるであろう
ポイントを僕なりにまとめてみました。
- 家賃は将来的に下がらないか？
新しい物件は新築プレミアムが
乗っかって高い家賃を取れますが、
永遠には続きません。
新築は最初に誰かが住んだ
瞬間に中古になるのです。
また、周囲の中古物件の相場と
比較してみることも大事です。
どんな物件も年月が経てば
相場並の価格に落ち着いてきます。 - 空室率は将来的に上がっていかないか？
当然ですが、入居者がいないと
家賃は入ってきません。
こちらも周囲の相場を見ながら
シミュレーションしていきましょう。 - 購入代金は適正か？
なかなか素人だと判断しにくい
部分もありますが、周辺物件との
比較、路線価、表面利回り等から
割安なのか割高なのかが分かります。
表面利回りは中古区分マンションだと
超ざっくりですが5%よりも上だと割安、
下だと割高といったイメージですね。 - 仲介手数料はかからないか？
売主物件であれば手数料は
かかりませんが、仲介物件であれば
物件価格の3%＋6万円が
費用として発生します。 - 頭金は交渉可能か？
不動産業者にもよりますが、
交渉するとめちゃくちゃ
圧縮できたりします。
2～3千万円の物件であれば
100万円程度の頭金が通常かと思いますが、
僕の場合は不動産業者の決算期と
重なったこともあり、交渉を頑張って
10万円以下にしてもらったりしました。
IRRは初期投資が下がると
ものすごく改善するので
重要なポイントですね。 - 管理料、修繕積立金は
将来的に上がらないか？
現在かかっている費用は不動産業者が
マイソクと呼ばれる資料で開示してくれます。
しかし、将来的に上がる可能性が
あるかどうかは重要事項説明書を
読まなければならずトラップが
仕掛けられていると思ってください。 - 節税効果はどの程度得られるか？
日本ではご存知の通り累進課税
制度が取り入れられています。
例えば課税所得が899万円の人は
23%の税率ですが、900万円になると
33%に上がったりするわけです。
なので、累進課税の税率が変更される
瀬戸際の人が最も不動産投資による
経費計上による税率低減の恩恵を
享受できるのですが、ほとんどの
不動産業者はそんなことに全く触れず
節税効果が得られることだけを
強調しているように思います。
恐らく本業の年収は不動産業者が
コントロールできる類の話ではない
からだと思いますが、自ら経費を
計算して管理することが大事です。 - 売却金額はどの程度になるのか？
物件を10〜20年所有したら売却
する人が多いかと思いますが、
そのときの売却金額はとても大事です。
数千万円のキャッシュフローが
そこで発生するのですから
IRRに与えるインパクトは大きいです。
人口動態の推移等から人口が
増加し続けそうなエリアであれば
物件価格はそこまで落ちない
でしょうが、寂れていくエリアだと
物件価格がガクンと落ちる
恐れがあります。
僕の場合は都市部でも毎年1.5%
価格が落ちていくものとして
ストレスをかけて計算しました。
また、不動産売却に伴う譲渡所得税は
5年以内だと39.63%かかりますが、
それ以降は20.32%になることも知って
おかなければなりません。 - その他
入居者が退去した際のリフォーム費用、
テナント募集料もポイントになってきます。
また、不動産投資を促進するための
軽減税率が適用される場合もあり、
知っておいて損はないでしょう。
上記のポイントを元に複数案件を
比較検討し、分析を重ね最終的に
意思決定をしました。
さすがに数千万円の買い物の
当日は心臓がバクバクしました汗
しかし、実際に買ってみると
ビックリするくらい大したことは
ありません。
日常生活ではほとんど不動産を
所有していることを意識することは
ありませんし、それどころか不思議と
2軒目も買いたくなってくるのです笑
ここで、IRRの計算はどこで学んだら
出来るのうになるの？という
疑問が湧いてくると思います。
スクールのファイナンスクラスで
学んだ知識が不動産投資にも
活用できました。
クラスでは実際のビジネスの
ケースを読み解き、自らエクセルで
財務モデリングを行うところから
経営者として最終的な意思決定
まで行うのです。
不動産投資よりも実際のビジネスの
ほうが複雑な場面が多く、MBA
スクールで学んでいるうちに
不動産投資のモデリングは簡単に
思えてきます。
皆さんもMBAスクールで学んだ
知識を不動産投資に活かすのも
良いですし、資産運用に取り組んで
豊かな生活を送りましょう。
